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3、老百姓对改善住房的需求是一直存在的,目前新房销售和开工面积都从高点大幅下滑过半,供给端现在土拍已经严格控制卖地,央国企也不怎么拿地了,这意味着未来几年等到市场库存消耗光,可能会出现无货可卖的情况,房价止跌企稳,慢慢修复是大概率事件。
问题的核心是居民和企业的回报预期仍低于成本,重点是差距而不在绝对水平。举例而言,过去几年持续的货币宽松使居民部门的购房成本已经低于3%,明显低于美国的6.5%,但面对一线城市平均不到2%的租金回报,这一水平依然不够低,这也是为何近些年房地产的每一轮反弹都无法长期持续的原因。从整体经济角度看,作为成本的实际利率(2.2%)依然低于作为回报的自然利率(0.6%),两者的差距(1.6ppt)甚至大于美国(0.8ppt)。