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李宇嘉分析称,住房消费领域的内循环,就是租赁和买卖、刚需和改善、新房和二手房之间的需求循环。高品质住宅供给的增加,将牵引和带动需求,从国内大循环的角度来看,房地产行业产业链长,上述循环的畅通能进一步带动相关行业的就业与消费。
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问题的关键是相对差距而不在绝对水平,核心在于居民和企业感受的回报预期低于成本,即私人部门面临的融资成本与回报依然倒挂。我们测算中国实际利率2.2%与自然利率0.6%之差达到1.6ppt,仍高于美国,后者实际利率1.8%与自然利率1.0%之差为0.8ppt。进一步以地产为例,持续的货币宽松使得居民部门的购房成本已经低于3%,但面对平均不到2%的租金回报,这一水平依然不够低,这也是为何房地产近年的每一轮反弹都无法持续的原因。因此,投资回报率预期较低,但融资成本却不够低,尤其是扣掉价格的实际利率依然偏高,抑制了私人部门主动加杠杆的意愿。